Ha ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést kötünk, érdemes előzetesen tájékozódni arról, mi is az elvárás az adásvételi szerződés formai és tartalmi kellékeit illetően.
A szerződés minimum tartalma kiterjed a szerződő felek, vagyis az eladó és a vevő egyértelműen beazonosítható megjelölésére, az ingatlan meghatározására, a vételárra, és a felek tulajdonátruházási szándékára. Érdekes, hogy az érvényességhez elegendő az ingatlant úgy meghatározni, hogy az eladó azt nyilatkozza, hogy „eladom a nyíregyházi lakásomat”, ha az eladónak Nyíregyházán csak egy lakása van.
Lényeges: ha az adásvétel vagy az ajándékozás tárgya ingatlan, a szerződést mindig írásba kell foglalni. Az ingatlan tulajdonjogának átruházásán felül meg kell történnie a fizikai átadásnak, vagyis a birtokbaadásnak, más néven a birtokátruházásnak is. Egy adásvétellel szerzett ingatlan tulajdonjogát nemcsak az írásbeli szerződés, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés együttesen hitelesíti.
Amire érdemes figyelni
Tudni érdemes, hogy ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződések kapcsán a jog különbséget tesz az érvényes és az ingatlan-nyilvántartásba be is jegyezhető szerződések között. Vagyis, ha a cikkünkben eddig meghatározott elemeket az írásbeli szerződés tartalmazza, akkor az már feltehetően érvényes szerződés. De ez még nem elég ahhoz, hogy a tulajdonjogunkat az ingatlan-nyilvántartásban ennek alapján be is jegyezzék. Ehhez még további formai előírásoknak is meg kell felelni. Ha érvényes a szerződésünk, de valami miatt nem bejegyezhető, akkor a bíróságtól kérhetjük a bejegyzés elrendelését, és az ítélet fogja pótolni a bejegyezhető szerződést.
Formai előírások, biztos siker
Az érvényes és be is jegyezhető adásvételi szerződés további kellékei közé soroljuk a felek részletes természetes azonosító adatait, lakcímét, állampolgárságát, személyi számát. A cégek kapcsán a cég nevét, székhelyét, cégjegyzékszámát, a statisztikai azonosítóját, a képviseletében eljáró személyt kell megjelölni. Tartalmaznia kell még a szerződésnek az ingatlan kapcsán a település nevét és az ingatlan helyrajzi számát. Érdekesség, hogy a cím már nem is kötelező kellék.Elengedhetetlen a feleknek az átruházásra vonatkozó megállapodására tett és a bejegyzett jogosult (a tulajdonos) bejegyzést engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozata. Meg kell jelölni az okirat keltezésének helyét és idejét, valamint az átruházás jogcímét (adásvétel) is. A bejegyzésnek közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van csak helye.
Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben az energetikai tanúsítvány azonosítóját is fel kell tüntetni. Az talán magától értetődő, hogy a szerződésnek a felek azonosítható aláírását is tartalmaznia kell.
Mivel ilyen sok apró részletre kell figyelni egy adásvételi szerződés összeállításánál, ezért érdemes ebben tapasztalt szakember, ügyvéd segítségét igénybe venni, már az ügylet elején bevonva az ingatlanadásvétel folyamatába.
Dr Zalavári György
(ingatlan.com, Tudástár)
